目前，我國(guó)的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)從“增量開(kāi)發(fā)”跨入了“存量改造”時(shí)代。“城市更新”成為城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)。從街區(qū)、社區(qū)，到廠區(qū)、商業(yè)區(qū)，以及公園、城中村——城市更新以改造升級(jí)的方式，讓這些居民充滿(mǎn)情感和記憶的老舊空間，煥發(fā)出新的生命力，拉動(dòng)區(qū)域獲得新活力。本文以中澤融信參與主導(dǎo)提供項(xiàng)目全過(guò)程咨詢(xún)服務(wù)的海南臨高縣老城區(qū)城市更新改造項(xiàng)目（一期）“城市合伙人”為例，展開(kāi)論述。

       一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

       臨高縣城位于縣域的北部，交通便利，是臨高縣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，帶動(dòng)著整個(gè)縣域的發(fā)展，在整個(gè)縣域中起著非常重要的作用。在臨城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程中，由于各種原因，老城區(qū)現(xiàn)狀，存在大量土地和建筑權(quán)屬模糊、建筑建造不規(guī)范、存在安全隱患、村和居管理形態(tài)交織，居住環(huán)境較差，防災(zāi)減災(zāi)能力薄弱等情況，亟需通過(guò)土地整理、棚戶(hù)區(qū)改造、有機(jī)更新等多種手段，消除安全隱患、補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、全面提升空間環(huán)境質(zhì)量?？h委縣政府在多方溝通研討后決定以“城市合伙人”模式開(kāi)展海南臨高縣老城區(qū)城市更新（一期）項(xiàng)目。

城市更新功能結(jié)構(gòu)布局圖

       二、項(xiàng)目亮點(diǎn)
       本項(xiàng)目主要涵蓋建設(shè)和運(yùn)營(yíng)兩部分內(nèi)容，擬采用EPC+O模式實(shí)施。由中標(biāo)方與城投公司共同出資，組建城市運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)城市更新前期工作、項(xiàng)目建設(shè)管理、公益性基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)運(yùn)營(yíng)維護(hù)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、招商引資，以及協(xié)助資金申請(qǐng)等。

       中澤融信作為本項(xiàng)目全過(guò)程咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)階段即參與相關(guān)工作。作為在海南陸續(xù)開(kāi)展的城市更新項(xiàng)目中的一例，為保證該項(xiàng)目既符合現(xiàn)行相關(guān)政策規(guī)定，又能夠滿(mǎn)足政府方的實(shí)施要求，我司團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了充分的調(diào)研與研究分析，參考大量的城市更新案例，結(jié)合臨高縣本土實(shí)際情況，最終確定項(xiàng)目采用“城市合伙人”的實(shí)施模式與路徑。

城市合伙人”模式實(shí)施路徑圖

       為確保立項(xiàng)工作的扎實(shí)可靠，中澤融信協(xié)助政府相關(guān)主管部門(mén)嚴(yán)格把關(guān)可行性研究報(bào)告，并陪同縣住建局、縣城市更新指揮部等相關(guān)單位多次實(shí)地查看，走訪相關(guān)的部門(mén)及居民，科學(xué)確定項(xiàng)目盈利點(diǎn)，為分析項(xiàng)目的可行性奠定基礎(chǔ)。

       項(xiàng)目經(jīng)過(guò)三輪市場(chǎng)測(cè)試對(duì)接，中澤融信協(xié)助相關(guān)主管部門(mén)從不同潛在社會(huì)資本方的規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)方案中汲取經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)最適合臨高當(dāng)?shù)氐牟邉澐桨福⑼ㄟ^(guò)不斷地了解不同社會(huì)資本地市場(chǎng)需求，進(jìn)一步做深做實(shí)城市更新方案，為后續(xù)項(xiàng)目的招標(biāo)及項(xiàng)目的簽約打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

       本項(xiàng)目建成后，能有效改善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施狀況及提升人文與自然環(huán)境，通過(guò)項(xiàng)目后期招商引資以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，將有助于實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。項(xiàng)目實(shí)施后，可實(shí)現(xiàn)較好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。

       三、相關(guān)建議
       在開(kāi)展本項(xiàng)目過(guò)程中針對(duì)存在的問(wèn)題，中澤融信團(tuán)隊(duì)提出如下建議：

       1、城市更新項(xiàng)目通常規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容較多，實(shí)際建設(shè)內(nèi)容受限于建設(shè)資金到位情況、規(guī)劃銜接情況、城市運(yùn)營(yíng)公司后期決策安排等條件，會(huì)與當(dāng)前設(shè)定的有較大改變，建議在實(shí)施過(guò)程中依據(jù)法律法規(guī)，根據(jù)實(shí)際情況予以?xún)?yōu)化調(diào)整。

       2、項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的溝通與聯(lián)系，做好項(xiàng)目實(shí)施前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，以便為項(xiàng)目順利實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

       3、堅(jiān)持綜合開(kāi)發(fā)和全面利用。在項(xiàng)目建設(shè)前，統(tǒng)籌安排各區(qū)域用地，合理劃分功能區(qū)。有效地分配各功能區(qū)的實(shí)際用地以提高整體土地利用率和質(zhì)量，避免功能沖突。

       結(jié)語(yǔ)
       科學(xué)的發(fā)展理念、合規(guī)的融資模式、合理的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、銜接有效的規(guī)劃設(shè)計(jì)、到最后項(xiàng)目的落地簽約，“城市合伙人”模式都能提供一攬子的服務(wù)。但是，城市合伙人并非單一的選擇概念，事實(shí)上，在城市更新的不同階段，可能會(huì)有不同的城市合伙人進(jìn)場(chǎng)，城市合伙人的選擇也需因地制宜。引入“城市合伙人”應(yīng)是動(dòng)態(tài)的持續(xù)的過(guò)程，以通過(guò)尋找更有實(shí)力或是更符合當(dāng)前發(fā)展需求的企業(yè)，為城市發(fā)展注入生命力。

       引入第三方機(jī)構(gòu)參與城市合伙人的選擇，將有效加快尋找合適城市合伙人的進(jìn)程，中澤融信擁有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性和完備的人才隊(duì)伍，能在參與城市更新時(shí)充分發(fā)揮其專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，更好發(fā)揮城市合伙人模式對(duì)城市更新的賦能作用，有效加快城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)速度。