目前，我國的城市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)從“增量開發(fā)”跨入了“存量改造”時代。“城市更新”成為城市發(fā)展的新增長點和發(fā)力點。從街區(qū)、社區(qū)，到廠區(qū)、商業(yè)區(qū)，以及公園、城中村——城市更新以改造升級的方式，讓這些居民充滿情感和記憶的老舊空間，煥發(fā)出新的生命力，拉動區(qū)域獲得新活力。本文以中澤融信參與主導提供項目全過程咨詢服務的海南臨高縣老城區(qū)城市更新改造項目（一期）“城市合伙人”為例，展開論述。

       一、項目簡介

       臨高縣城位于縣域的北部，交通便利，是臨高縣的經(jīng)濟增長極，帶動著整個縣域的發(fā)展，在整個縣域中起著非常重要的作用。在臨城鎮(zhèn)發(fā)展過程中，由于各種原因，老城區(qū)現(xiàn)狀，存在大量土地和建筑權屬模糊、建筑建造不規(guī)范、存在安全隱患、村和居管理形態(tài)交織，居住環(huán)境較差，防災減災能力薄弱等情況，亟需通過土地整理、棚戶區(qū)改造、有機更新等多種手段，消除安全隱患、補齊基礎設施短板、全面提升空間環(huán)境質量?？h委縣政府在多方溝通研討后決定以“城市合伙人”模式開展海南臨高縣老城區(qū)城市更新（一期）項目。

城市更新功能結構布局圖

       二、項目亮點
       本項目主要涵蓋建設和運營兩部分內容，擬采用EPC+O模式實施。由中標方與城投公司共同出資，組建城市運營公司負責城市更新前期工作、項目建設管理、公益性基礎設施及公共服務運營維護、產(chǎn)業(yè)導入、招商引資，以及協(xié)助資金申請等。

       中澤融信作為本項目全過程咨詢機構，在項目規(guī)劃立項階段即參與相關工作。作為在海南陸續(xù)開展的城市更新項目中的一例，為保證該項目既符合現(xiàn)行相關政策規(guī)定，又能夠滿足政府方的實施要求，我司團隊進行了充分的調研與研究分析，參考大量的城市更新案例，結合臨高縣本土實際情況，最終確定項目采用“城市合伙人”的實施模式與路徑。

城市合伙人”模式實施路徑圖

       為確保立項工作的扎實可靠，中澤融信協(xié)助政府相關主管部門嚴格把關可行性研究報告，并陪同縣住建局、縣城市更新指揮部等相關單位多次實地查看，走訪相關的部門及居民，科學確定項目盈利點，為分析項目的可行性奠定基礎。

       項目經(jīng)過三輪市場測試對接，中澤融信協(xié)助相關主管部門從不同潛在社會資本方的規(guī)劃及運營方案中汲取經(jīng)驗，設計最適合臨高當?shù)氐牟邉澐桨福⑼ㄟ^不斷地了解不同社會資本地市場需求，進一步做深做實城市更新方案，為后續(xù)項目的招標及項目的簽約打下了堅實的基礎。

       本項目建成后，能有效改善當?shù)鼗A設施狀況及提升人文與自然環(huán)境，通過項目后期招商引資以及產(chǎn)業(yè)導入對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的促進作用，將有助于實現(xiàn)地方經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標。項目實施后，可實現(xiàn)較好的社會和經(jīng)濟效益。

       三、相關建議
       在開展本項目過程中針對存在的問題，中澤融信團隊提出如下建議：

       1、城市更新項目通常規(guī)劃建設內容較多，實際建設內容受限于建設資金到位情況、規(guī)劃銜接情況、城市運營公司后期決策安排等條件，會與當前設定的有較大改變，建議在實施過程中依據(jù)法律法規(guī)，根據(jù)實際情況予以優(yōu)化調整。

       2、項目實施主體應加強與相關部門的溝通與聯(lián)系，做好項目實施前的各項準備工作，以便為項目順利實施打下堅實的基礎。

       3、堅持綜合開發(fā)和全面利用。在項目建設前，統(tǒng)籌安排各區(qū)域用地，合理劃分功能區(qū)。有效地分配各功能區(qū)的實際用地以提高整體土地利用率和質量，避免功能沖突。

       結語
       科學的發(fā)展理念、合規(guī)的融資模式、合理的產(chǎn)業(yè)導入、銜接有效的規(guī)劃設計、到最后項目的落地簽約，“城市合伙人”模式都能提供一攬子的服務。但是，城市合伙人并非單一的選擇概念，事實上，在城市更新的不同階段，可能會有不同的城市合伙人進場，城市合伙人的選擇也需因地制宜。引入“城市合伙人”應是動態(tài)的持續(xù)的過程，以通過尋找更有實力或是更符合當前發(fā)展需求的企業(yè)，為城市發(fā)展注入生命力。

       引入第三方機構參與城市合伙人的選擇，將有效加快尋找合適城市合伙人的進程，中澤融信擁有較強的專業(yè)性和完備的人才隊伍，能在參與城市更新時充分發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，更好發(fā)揮城市合伙人模式對城市更新的賦能作用，有效加快城市更新項目的推進速度。